（来源：智汇大叔）
REITs，全称 Real Estate Investment Trusts，中文是“不动产投资信托基金”。是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金
简单来说，它是一种把真实的不动产“打包”成可交易证券的方式。
发行方将持有的能稳定产生现金流的不动产（如高速公路、仓储物流中心、产业园区、商业综合体等）放进一个资产池，然后在交易所发行份额，投资者买入份额，就等于间接持有这些不动产，并按比例获得租金、通行费等收益。
它的核心特点是“持有不动产，分享现金流”。
从融资方视角看：REITs是“盘活存量资产”的利器
从投资者视角看：REITs是“稳中有收”的投资品
从法律结构看，REITs采取公司或者商业信托的组织形式，集合不特定的多个投资者的资金，由专业的投资管理机构，以多种方式运用于房地产投资领域，并将绝大部分收益分配给投资者。
这种投资模式允许个人投资者投资大型、收益型的房地产项目，而无需直接购买或管理物业。
REITs的历史发展与全球现状
REITs起源于美国，其前身可追溯至19世纪中叶美国马萨诸塞州的商业信托。
1960年，美国出台了《1960年房地产投资信托法案》，给予REITs税收上的优惠，并允许其上市交易，使大众能够分享房地产发展的收益。
1961年，世界上第一只REITs在美国正式成立。
经过60多年的发展，REITs已扩展到澳大利亚、日本、新加坡、香港等40多个国家和地区。
截至近年数据，全球REITs市值规模约1.35万亿美元，其中美国市场最为成熟，约有152只REITs公募基金，资产规模大约5000亿美元。
REITs的核心特征与运作机制
REITs具有几个鲜明的核心特征：
1.
收益分配要求：法律通常规定REITs必须支付不少于90%的税后利润给持有人，使其成为高派息品种。在美国，长期平均年化总回报率可达13.75%，年均派息收入约为8.3%
2.
资产构成要求：不同市场有不同规定，如美国要求75%以上的资产由房地产、现金或政府债券组成，香港则要求90%以上的资产须由房地产项目构成。
3.
专业化管理：REITs由具备资质的专业机构管理，如公募基金公司担任基金管理人，负责REITs的募集、投资和运营管理。
4.
投资标的：主要投资于能产生稳定现金流的资产，如产业园、高速公路、仓储物流、保障性租赁住房等。
REITs的主要类型与分类方式
按投资形式分类
•
权益型REITs：直接拥有和经营房地产资产，从租金收入和物业升值中获取利润
这类REITs通常持有购物中心、公寓、办公楼、医疗中心与仓库等收益型房地产。
•
抵押型REITs：提供贷款给房地产所有者或开发商，从中获得利息收入。这类REITs不直接拥有物业，收益主要来源于房地产贷款的利息。
•
混合型REITs：结合了权益型和抵押型REITs的特点，既投资于物业也提供抵押贷款。在美国市场，权益型REITs占绝对主导地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性相对较低。
按组织形式分类
•
公司型REITs：以美国为代表，投资者购买股票成为基金公司的股东，通过分红获得投资收益。
•
契约型REITs：以香港为代表，依据信托契约，通过发行受益凭证而组成，一般由REITs公司、保管公司及投资者三方当事人订立信托契约。
REITs的投资优势与价值
对投资者的价值
1.
低投资门槛：使小额投资者能够参与大型商业地产投资。例如，想投资核心商圈但资金不足的投资者，可以通过购买REITs份额实现。
2.
收益稳定：主要收益来源为不动产的租金和增值，且绝大部分收益用于向投资者分红，可以提供长期、稳定、可预期的持续现金流收入。
3.
分散风险：通过投资REITs达到在资产组合中配置房地产的目的，房地产本身与股票和期货市场相关系数较低。All REITs指数风险大体处于标普500和纳指100指数之间，表现相对稳健。
4.
流动性高：不同于直接投资房地产，REITs可以在二级市场买卖，提高了资产流动性。
5.
专业管理：投资者不需要亲自经营房地产项目，由专业团队管理。
对经济社会的价值
1.
盘活存量资产：帮助企业和政府将基础设施和不动产等重资产证券化变现，回笼资金用于新项目，优化财务结构。
2.
助力基建民生：国内试点优先支持交通、能源、环保、保障性住房等基建领域，推动“新基建”和民生工程。
3.
完善金融体系：REITs是对银行、信托计划等传统房地产融资手段的极大补充，是房地产金融发展的重要标志。
REITs的风险因素
尽管有诸多优势，REITs投资也存在一定风险：
1.
市场风险：REITs价格会随市场波动，尤其对利率敏感。利率上升时，REITs融资成本增加，且债券等固定收益产品竞争力增强，可能导致REITs价格下跌。
2.
经济周期风险：不同类型REITs对经济周期敏感度不同。如酒店、度假村及零售等对经济周期敏感度较高；而医疗、仓储及林场等与经济周期相关性较弱。
3.
运营风险：包括物业出租率、租金收取情况、物业管理能力等。租户转组、停租、取消租赁合同、拖欠或违约等都会影响租金收入。
4.
资产集中风险：若REITs资产过度集中于某一区域或物业类型，可能面临较大系统性风险。
中国REITs市场的发展
我国REITs发展经历了较长的探索过程。2003年左右，在房地产贷款受到严格限制的背景下，房地产开发商、信托公司等机构开始将目光聚集到REITs上
2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布重要通知，境内基础设施领域公募REITs试点正式起步
目前，中国REITs试点主要聚焦基础设施领域，包括交通、能源、环保、保障性住房等
与成熟市场相比，中国REITs在税收优惠、流动性等方面仍有完善空间，但发展前景广阔，有望成为连接实体经济与资本市场的重要纽带。
